La pregunta aparece en casi todas las ventas: "¿Cuánto impuesto voy a pagar?". Para la gran mayoría de las familias que venden su casa, la respuesta es ninguno. Pero conviene entender por qué, y en qué casos sí se paga.
Cómo se calcula la ganancia
La ganancia, o mayor valor, es la diferencia entre el precio de venta y el costo de la propiedad. Según el SII, ese costo es el valor de adquisición reajustado por la variación del IPC.
- 1Precio de venta
Lo que te paga el comprador.
- 2Costo reajustado
Lo que pagaste al comprar, actualizado por IPC hasta la fecha de venta.
- 3Mayor valor
La diferencia entre ambos. Si es negativa, no hay ganancia.
- 4Exención
Ese mayor valor se descuenta de tu cupo de 8.000 UF.
La exención de 8.000 UF
El SII lo explica así: el ingreso no constitutivo de renta alcanza a las personas naturales con domicilio o residencia en Chile y hasta por un mayor valor total de 8.000 UF, independientemente del número de enajenaciones y de bienes raíces que tenga el contribuyente. Respecto de lo que exceda, se puede optar por el Impuesto Global Complementario o por el impuesto único y sustitutivo de 10%.
Los requisitos
Para acceder al beneficio, el SII y la ley establecen condiciones. Entre las principales:
Un ejemplo
Compraste una casa en 2015 y su costo, reajustado por IPC, equivale hoy a 3.000 UF. La vendes en 5.500 UF. Tu mayor valor es de 2.500 UF, que queda dentro de la exención de 8.000 UF: no pagas impuesto, y te quedan 5.500 UF de cupo para futuras ventas.
Otros impuestos y cargos
- IVA: no aplica cuando una persona natural vende su propiedad; afecta a vendedores habituales como inmobiliarias.
- Contribuciones: deben estar al día para vender. No son un impuesto a la venta, sino al hecho de ser dueño.
Preguntas frecuentes
¿Tengo que declarar la venta aunque no pague impuesto?
En términos generales, si tu mayor valor está dentro de la exención no hay impuesto que pagar. Si tienes otras rentas o dudas sobre tu caso, revísalo con un contador al hacer tu declaración anual.
¿El límite de 8.000 UF es por propiedad?
No. Es un límite total por persona, acumulado a lo largo de su vida, sin importar cuántas propiedades venda.
¿Cuánto son 8.000 UF en pesos?
Depende del valor de la UF del día. Puedes calcularlo en nuestro conversor UF a pesos.
Fuentes
- Servicio de Impuestos Internos: Preguntas frecuentes sobre el mayor valor en la venta de bienes raíces.
- Servicio de Impuestos Internos: Jurisprudencia administrativa sobre el mayor valor en la enajenación de bienes raíces.
- Transtecnia: Tratamiento tributario de la enajenación de bienes raíces.
Este artículo es informativo y refleja la normativa y las prácticas vigentes a la fecha de publicación. No reemplaza la asesoría de un abogado o contador para tu caso particular.
