Una de las dudas más frecuentes de quienes quieren vender es: "¿Puedo vender si todavía estoy pagando el crédito?". La respuesta es sí, y es una de las operaciones más comunes del mercado. Lo importante es conocer el orden de los pasos y pedir a tiempo la información al banco.
Cómo funciona
- 1Carta de saldo
Pides a tu banco el monto exacto para pagar el crédito a una fecha determinada (también llamada liquidación de prepago).
- 2Promesa de compraventa
Se acuerdan el precio, los plazos y cómo se pagará el saldo de tu crédito.
- 3Escritura
En la escritura de compraventa se deja establecido que parte del precio se destina a pagar tu crédito.
- 4Pago al banco
Normalmente el banco del comprador paga directamente a tu banco el saldo de la deuda.
- 5Alzamiento
Tu banco alza la hipoteca y la propiedad queda libre para inscribirse a nombre del comprador.
- 6Saldo para ti
La diferencia entre el precio y lo pagado al banco queda disponible para ti.
La comisión de prepago
Al pagar anticipadamente un crédito, el banco puede cobrar una comisión. Según la CMF, en un mutuo hipotecario de hasta 5.000 UF otorgado desde el 26 de junio de 2004, esa comisión no puede superar un mes y medio de intereses calculados sobre el capital que se prepaga.
En créditos con letras hipotecarias la regla es distinta: se pagan los dividendos del trimestre y puede haber una comisión equivalente a un período de amortización.
Un ejemplo con números
Vendes una casa en $150.000.000 y tienes un crédito en UF con un saldo de $60.000.000 a una tasa de 4,5% anual.
Puedes hacer este cálculo con tus propios datos en la calculadora Vender con crédito hipotecario.
¿Y los impuestos?
Si vendes en más de lo que te costó, la ganancia de capital de las personas naturales está exenta hasta 8.000 UF acumuladas, así que en la mayoría de los casos no hay impuesto que pagar. Lo explicamos en ¿Pago impuestos al vender mi casa?.
Preguntas frecuentes
¿Necesito pagar el crédito antes de vender?
No. El saldo se paga con el dinero de la venta, en el mismo proceso de la escritura. No necesitas tener el dinero de antemano.
¿Cuánto tarda el alzamiento de la hipoteca?
Depende del banco y del Conservador de Bienes Raíces, pero forma parte del proceso normal de la escritura y la inscripción.
¿Puedo usar el dinero de la venta para comprar otra propiedad?
Sí. Es muy común. Lo clave es coordinar los plazos de ambas operaciones en las promesas de compraventa.
Fuentes
- CMF Educa: ¿Se puede prepagar un mutuo hipotecario?.
- CMF Educa: ¿Cuánto cuesta prepagar un crédito hipotecario?.
- Servicio de Impuestos Internos: Tributación del mayor valor en la venta de bienes raíces.
Este artículo es informativo y refleja la normativa y las prácticas vigentes a la fecha de publicación. No reemplaza la asesoría de un abogado o contador para tu caso particular.
